随着高等教育规模不断扩大，后勤服务模式落后、负担沉重、改革滞后的状况，成为制约高等教育发展的“瓶颈”因素。中央发布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》，提出了要加快高校后勤社会化改革，学生公寓管理也面临新的机遇和挑战。引进社会力量管理学生公寓，可以解决高校发展的学生住宿需求，但企业介入高校管理却是一个新课题，在各个环节方面都出现了新问题。发挥学校各部门积极性和协调性，把物业市场性和高教的育人观念相融合，不断加强和完善公寓物业管理，在构建“和谐校园”的过程中都有其不可忽视的作用。

　　一、高校学生公寓物业化管理的内涵与特点

　　学生公寓的物业管理主要分为硬件管理和综合服务管理。硬件管理即对宿舍内设备设施服务即对物的管理，是保证学生公寓正常运转的最基本需求，主要包括物业维修管理、设备管理、环境管理等。综合服务管理是对人的管理与服务，凡是学生正常需求，都可纳入综合服务。包括身心安全服务、生活需求服务、知识信息服务、心理咨询、文明教育及思想政治教育等。

　　学生公寓的物业管理跟行政管理是不一样的，与普通的居民小区的物业管理也是有差别的。因为我们面对的是不一样的服务对象，物业本身具有一定的特殊性，具体来讲学生公寓的物业管理具有以下三个特点：第一，服务对象“同质性”强。同质性——社区居民在年龄、文化、思想水平、经济状况等方面基本上差别不大。学生社区成员总体来讲，他们的素质是比较高的，他们更需要更多更好的服务，并且对服务提出的要求比较高，物质方面和精神方面的服务同等重要。第二，社区功能相对复杂。高校学生公寓相对于一般公寓社区，在满足常规需求基础上，还要建立健全服务体系，形成比较完善的服务网络，创造出比较舒适的育人氛围。学生需要在知识、情感、信息、文化和精神很多方面的要求，这样自然要求我们提供更高层次的服务，建设更加健全的设施来满足他们的需求。第三，安全服务保障要求高。因为学生们的社会阅历比较浅，缺少足够的安全意识，没有强烈的自我防护意识，因此要求学生公寓的物业管理部门强化安全管理，充分利用各种科学、合理的方法来对学生社区进行安全管理。

　　二、学生公寓物业化管理存在的主要问题

　　物业化管理是学生公寓管理的新课题，公寓物业管理存在的问题主要分以下几大类。

　　2.1物业企业自身存在的问题

　　2.1.1人员素质不能适应新形势下学生宿舍管理的要求。由于历史与现实的多种因素影响，一线物业管理人员普遍存在年龄偏大、文化水平偏低，思想观念落后，工作方法与手段较为传统机械等问题，习惯上只重视物的管理和环境管理等一些列硬件指标。服务育人的意识不强，对人的管理不够复杂，在沟通方面仅仅是要求管理对象无条件服从，而没有考虑到学生也是消费者，他们也应该享有其合法权益，忽略了在学生管理工作中的育人职责。

　　2.1.2精神文明建设职能不到位。学生公寓管理的作用不是单方面的，具有两方面的意义，一是其服务功能，二是要肩负起公寓精神文明建设的重任，在学校整体学生工作中尤其要搞好学生公寓的育人环境。因为投资主题的变化，之前学校实行的是保障型的自我服务，而现在已经被社会经营型物业管理所代替，过去作为学生管理工作重要组成部分的寝室文明建设的职能目前职责定位不清，这无疑是工作中遇到的最现实的问题，也是必须解决的问题。

　　2.1.3基础设施较差。很多学校宿舍的基本的生活设施及所需的面积尽管已经具备，但是实施中还缺少基础活动设施，如党团活动室、阅览室等。环境较差，绿化工作没有搞好。不能满足服务对象日益增长的要求。宿舍的一些结构设计也存在问题，设计不够科学，消防安全设施还存在着一定的隐患，基础硬件工程仍然需要整体提高。

　　2.1.4存在物业费短缺问题。学生公寓物业收费标准与普通的商业住宅小区的收费标准会有差别。随着学校后勤制度的社会化不断的发展与完善，学校对这方面的投入也在相应的减少，而对于物业管理已经成为一个自负盈亏、独立核算的实体，物业维修的工作量很大，管理的人员也越来越多，这就意味着服务的成本就会越来越高，造成物业管理的经费收支不平衡。

　　2.2物业管理中学生存在的问题

　　以往高校学生的住宿模式通常以院系为单位集中宿舍楼入住，学生的情感交流，思想文化和价值观的交流、交锋在宿舍，学生的自我教育、相互影响也在宿舍。目前学生居住较分散，传统意义上的班级将由寝室代替，学生自主性增强，自由度增大，这给公寓物业管理和常规的思想教育工作带来了很大冲击。另一方面，学生对物业管理存在误区。后勤服务社会化后，因为住宿更多的表现出了商业的性质，所以不少学生的思想是，既然我已经交了钱，我就是上帝；你给我提供相应的服务，这是你们的职责。甚至对某些公寓管理人员的管理，产生了较大的抵触心理。比如宿管部门想要去宿舍检查其安全状况时，很多学生会把门关上不让宿管去检查等情况。

　　2.3行政管理部门存在的问题

　　高校宿舍管理处于物业管理与思想教育暂时分离与弱化状态，学校职能部门通常会由于人手不够不能很好地完成管理任务，不能很好的了解学生。而负责学生管理的系部等基层部门又因管理需要的时间比较长而不能更好的完成管理任务。物管部门参与学生宿舍管理的全过程，跟学生的联系最紧密，对学生了解也很多，他们可以及时的发现和解决学生管理中的各种问题的条件，但是他们却没有处理这些问题的职能，削弱了教育和管理力度。

　　三、针对学生公寓物业化管理问题的几点对策

　　3.1学校相关部门应相互配合，坚持联动模式，提高公寓物业管理水平

　　宿舍管理的各职能部门要充分发挥自身优势，形成管理合力，理顺各个部门的管理体制和运行机制，坚持公寓物业化管理“三线联动”模式。学生公寓管理委员会由主管校领导、房产部门、学生部门、财务部门、国有资产部门、公安等部门负责人组成，共同来制定学生公寓相关管理规定，考核学生在公寓内的综合表现，采购、维修公寓内的设施设备等。“三线”指的是物业及思想教育实际操作线、宿舍管理部门主管线、学生自我管理的自律线，学生公寓管理的各个方面要始终遵循这三条线，宿舍管理部门做好公寓的各项服务工作，而且要制定相关管理规定，从而更好地进行管理，在评优、保研、入党等事项资格审查中加入对宿舍行为，品行修养等方面的考察；物业和学生部门要加强大学生思想教育；学生要发挥自身主观能动性，自己管好自己。学生公寓物业化管理在管委会的指导下，突出三条线的特点，相互结合，发挥优势，共同做好学生公寓的管理工作。

　　3.2全面提高公寓管理员工综合素质，全心全意为学生服务

　　公寓员工整体素质的高低直接影响着学生的日常行为，体现着一个大学公寓的整体形象和住宿质量。公寓员工如同“不上讲台的老师”对全体学生的影响至关重要。随着服务对象要求越来越高，高校公寓管理和服务人员应该采取多种手段提高自身素质。第一，在思想政治方面，要经常对公寓员工加强社会主义集体观教育，树立维护整体、服从大局的观念，把提高工作责任心作为加强职业道德的“着力点”；要经常进行“服务育人、爱岗敬业”的思想教育，要突出进行职业精神的教育引导，时刻保持高度的职业责任感和正确的职业道德观；加强利益观教育，充分认识社会主义市场经济价值规律，树立“多劳多得、按劳取酬”的社会主义利益分配观念。第二，要给公寓管理员工不断强化超前、主动服务意识，坚持制度化、规范化服务和诚信服务。同时让他们了解服务对象“公寓居民”的特点，行动规律等，调动学生积极性，适应和满足学生不断变化的新需求，实现“三育人”的目的。第三，在具体技能操作方面，学校物业可借鉴物管企业的培训机制和经验，结合实际，利用多媒体案例培训手段，针对不同的工作岗位和工作事项具体问题具体分析，“边干、边学、边提高”。使受培训人员印象深、易理解。也应通过开展一系列岗位练兵、技能竞赛，提高他们的综合素质。不仅要让他们掌握规章制度、专业技能，还要了解高校教育管理学和心理学及公共关系学等基础知识和实用技巧，让她们不仅仅是拥有了更高水平的工作技能，而且摆脱了传统的粗放型房管所管理方式，能够表现出更加明显的对学生的关心和责任心。

　　3.3重视宿舍文化建设，营造和谐环境和宿舍文化氛围

　　良好的“宿舍文化”对培养学生的集体主义、爱国主义、助人为乐等优良品德有着重要的作用，是公寓精神文明建设的重要内容，也是公寓物业管理必须要重视的一项工作。和谐愉快的环境和积极向上的文化氛围可使学生调整自己的行为，形成良好的思想品德，促使学生正确处理集体与个人，自由与纪律的关系，以不断地优化宿舍“育人功能”。各部门应重视宿舍文化建设，陶冶学生健康向上活泼的情操。首先，要明确学生宿舍文化在公寓物业化管理中的重要性。物业在做好物质环境的优化和改善的同时，依据宿舍文化对学生的影响具有潜移默化、暗示性等特点，采取渗透的形式，把教育思想贯穿于整个宿舍文化建设之中，尤其应为开展宿舍文化活动提供相关的活动场所和相应的服务、咨询机构，学生宿舍应向集学习、生活、休闲、娱乐、审美于一体的综合性场所发展。在具体实施中，要大力倡导宿舍文明化，开展多样的活动和评选，在公平的竞争中使学生养成文明的生活习惯，并设法根据其特色，因势利导，使其向正确的方向发展。特别提出的是，还应该根据当代大学生的特点，加强学生宿舍网络信息文化建设。这就要求物业和学校各部门通过在网上建立学生宿舍论坛、学生宿舍主页等形式。这样通过网络渠道让学生表达他们对宿舍管理的各种建议和意见，还可以通过网络督促他们互相学习各自的优点。这样不仅对学生宿舍管理是非常有帮助的，还能够使学生的精神生活更加充实。物业在充分认识了大学生公寓集体生活场所的特点之后，进一步加深对大学生公共道德的教育。要求以公寓为家，建立友善和谐的人际关系，创造民主、文明、温馨、舒畅的学习氛围和生活空间。

　　3.4发挥学生自身主观能动性，“自我管理、自我教育、自我服务”

　　大学生公寓物业化服务主要针对的就是学生，因此我们可以建立一个“大学生公寓管理委员会”，这样能够更好地做到“自我教育、自我服务、自我管理”，学生的参与还可提升公寓管理的文化氛围。

　　学生委员和物业需要保持一种良好的关系，让学生的主人翁意识更加强烈，将学生宿舍管理与思想政治工作有效的结合起来。要想让大学生能够自觉的做到“三自”，学校应对在学生宿舍园区内设立学生党组织、团组织、自律委员会和楼长层长及舍长等“六位一体”的学生自我教育、自我管理、自我服务体系。从而更好地保障他们生活在一个更加融洽的校园环境和宿舍环境中，为他们在校园进行学习创造一个很好的环境。公寓物业应该协助学生组织相关活动提供场地，确保学生自我管理的各项活动能够顺利有效实施。

　　3.5树立高校物业品牌形象、走规模化道路，建立金牌物业

　　公寓物业管理在整个服务中需要做到：提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务，充分考虑到学生宿舍的实际情况，扩大高校物业的影响力，以最优的服务，最强的实力在学校市场中赢得更高的声誉，打出高校物业管理品牌，扩大企业发展空间，参与社会竞争。高校公寓物业管理需要遵循教育规律，并结合高校实际，只能实行微利经营，如果高校物业管理企业规模比较小，管理成本自然会变多，获得的经济效益就不会高，因此规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要。这客观上就要求高校物业管理企业走品牌化、规模化、集团化发展之路。高校物业管理企业之间可以通过联合、兼并等方式，形成高校物业管理集团，即高等教育行业的区域性物业管理集团，实现规模经营。

　　四、结束语

　　学生公寓的物业化管理，既要借鉴一般性物业的通常做法，努力向物业管理行业看齐，又要研究学生公寓的特点，努力探索学生公寓物业化管理新的方式、方法。综上所述，面对不断变化的社会经济环境，高校公寓物业、学生主体、学校本身及高等教育改革出现的新情况、新问题，高校学生宿舍管理工作应积极探索适应时代要求的宿舍管理新思路、新模式。要改进和完善现有的管理机制创新工作方法，强化和规范内部管理，提高服务质量，这对充分发挥学生宿舍育人的功能，发挥宿舍思想政治教育和素质教育的重要阵地作用，更好地为学校的教学、科研服务，促进学校的科学发展都具有重要的意义。

　　参考文献：

　　[1]田军鹏.高校学生公寓管理中的问题与对策[J].高教论坛.2007（12）.

　　[2]李振宏.高校学生社区物业化管理模式探究[J].佳木斯教育学院学报.2011（10）.

　　[3]蔡联群.高校学生公寓管理工作初探[J].江苏高教.2004（05）.

　　作者简介：樊一澎（1982-），男，陕西西安人，硕士，工程师，主要从事学生公寓与职工住宅管理。