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苏州保安公司 | 吴江保安公司
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地 址：苏州吴中经济开发区广建路24号
网址：http://www.0512wy.net |
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住宅小区专项维修基金启用作业规程
1.0目的
保障房屋共用部位及物业管理相关区域的配套设施设备安全、平稳、正常地使用和运转，启用专项维修基金与之相关联业主、物业共有人的切身利益。
２.0范围
适用于住宅小区内房屋共用部位及共用设施设备、物业公用场地共用部位及共用部位设施设备，在建设单位印发的《住宅质量保证书》过质保后的大、中修，更新改造。
３.0职责
3.1 总经理对于启用专项维修基金计划进行审批
3.2 管理处主任(经理)对启用基金计划进行审核
3.3 管理处(项目)工程部负责人起草或编写实施计划属于大、中修及更新、改造小区共用建筑物、构建物及设施设备的配套构件、仪器具等列明内容。
3.3.0内容
３.3.1具体位置
3.3.2 共用部位、设施设备名称
３.3.３影响范围
３.3.３.1房屋共用部位屋面、墙体渗漏，
３.3.３.2通知或发函房地产设计、勘查、工程、监理部门，现场发现存在房屋安全隐患须加固的，及局部需施工拆除再建的。
３.3.4设施老化造成安全隐患、设备不能运转或故障原因分析 。
3.3.5 维修更新改造的措施意见方案。
4.0 程序要点
4.1物业公司将启动维修基金申请备案表报市下属区、县房地产行政主管部门审批，同意后是启用专项维修基金的实施前提。
４.2由于物业管理的专业性，业主大会委托物业公司《招标投标法》规定，通过招标投标的形式选聘施工单位进行修缮及拆除更新改造事项。
4.3 按照相关法律法规规定，从代存代管的银行提取相应维修基金，物业公司与中标的施工单位签署《施工合同》，负责监督施工材料、工艺、进度和完成质量，施工单位将图纸、资料、施工方案和报价函交给业主委员会进行复核，并将施工单位营业执照副本、施工单位企业资质证书、及法人代表相关复印件业委会进行备案。
４.4客服中心公共事务部负责与业委会、各幢楼宇业主代表进行工作交涉，在业主代表协助下完成业主对启用专项维修基金签字的工作。
4.5房地产行政主管部门在施工现场对维修基金使用情况进行监督， 施工方按照合同要求完工，经物业公司竣工验收合格后，各幢楼宇的业主代表要在竣工验收表上签字，及楼宇部分业主签字确认，经业委会审核主任签字确认，最后送房地产主管部门进行签收备案。
5.0注意事项
５.1由于启用专项维修基金程序繁琐，出现急用设施设备的大、中修及更新改造时，物业公司应先垫付维修费用尽快进行修造，与此同步与业委会联系申请启用基金的工作，将基金尽快落实到位。如：消防设施设备。
５.2《物业管理条例》、《住宅小区专项维修基金管理规定》要求对部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的维修更新改造，上述具有共有关系使用的业主１/2以上投票通过才能实施，实际操作更难，最好达到特别多数及2/3以上具有共有关系使用的业主同意。签字同意的业主越多越好，利于以后物业公司避免业主冲击办公室闹事影响正常的工作环境和秩序。
５.3 对于更换配件的启用事项流程要简练一些，如电梯维保单位更换配件，按照《电梯维保委托合同》要求执行。
6.0附件
《城市房地产管理法》
《城市危险房屋管理规定》
《招标投标法》
《合同法》
《建筑法》
《建筑工程质量管理条例》
《物业管理条例》
《建筑工程质量保修办法》
《住宅专项维修基金管理规定》
《质量保证书》
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